在激烈的市场竞争中,商业竞争格局正在发生着变化,以沃尔玛为主力店的美佳华购物中心给整个北京路商业业态布局带来了新的挑战和方向,今天我们将一起聊聊商业布局的变化以及这种变化将给我们生活带来的影响。
    2007年,大学毕业的吴硕来到荆州,投身荆州的商业领域。短短一年时间,吴硕已经从一个商业营销的门外汉成为了一个有着一定经验的知名男装品牌旗舰店店长。一年的时间,这个年轻人充分感受到了荆州商业竞争的激烈。
    尽管在荆州中心城区商业业态和商业地产项目之间的竞争日趋激烈,但是在普通消费者看来,荆州商业和商业地产的发展速度,远不及商业竞争来得激烈。
    在业内人士眼中,荆州商业和商业地产的竞争,不光是市场品牌的竞争,更带来了商业业态的重新布局和商业地产经营理念的变革。过去不少开发商既想商铺卖个好价钱又不舍得花钱去营造商业氛围,使得开发商、商铺投资人和经营户无法形成共赢,开发商丢了信誉、投资人丢了市场、经营户亏了本钱,从而导致商业项目经营出现恶性循环。
    从2007年开始,不少商业项目逐渐明确了引进主力业态、采取了先租后卖的操作思路,将目光放在了商业氛围的营造上,通过引进强势主力店,引进主打品牌来提升区域商业气氛,这也刺激了市场的投资热情。特别是美佳华购物中心携手世界零售五百强沃尔玛进驻荆州市场,不但让普通消费者有了新的期待,更让本土的传统商业面临考验。
    在上一期节目里,我们说到了荆州商业发展中涌现出来的“老三家”,“新三家”和“又三家”,这“又三家”指的就是美佳华购物中心,新金石购物广场和联智生活广场。如果说美佳华购物广场属于强势登陆荆州中心城区商业圈的话,那么新金石购物广场和联智生活广场则可以看做是开发商为应对商业竞争而采取的业态升级。
    作为2008年北京路商圈最直接的竞争对手,美佳华、新金石与联智生活广场三强之间的竞争由来以久,而且三个项目针对北京路商圈现有的商业经营模式,采取了不同的业态布局,其中美佳华以全球零售500强沃尔玛为主力店,配合时尚品牌招商为主;联智生活广场则以体验式休闲业态为主;金石商城作为荆州一个老牌的商业地产项目,多年经营发展之后,也已经开始进行店铺、品牌的升级换代。
    联智生活广场的前身是楚天明珠商业广场。楚天明珠作为荆州市民最熟悉的一个房地产项目,其独特的地理位置也让这里的商业店铺成为投资人追逐的目标。然而在市场普遍关注的情况下,从2006年到2008年,明珠商业广场并没有急于做商业定位,直到今年5月才正式牵手宁波联智投资集团,最终明确了以租售并举的形式打造联智生活广场的经营思路。
    在专业的商业业态定位上,生活广场和商业广场、购物广场之间虽然只是一词之差,业态组合上却相去甚远。美佳华购物中心与联智生活广场这两个大型商业综合体,也开始从各自的名称上对市民的消费心理进行引导。
    迎面而来的大商业地产时代,也会影响荆州人的消费方式。而像沃尔玛这样的大品牌挺进荆州,以及其带来的连锁反应,将直接影响开发商对开发商业地产的运作思维的调整。
    从2006年开始,荆州的商业地产在中山路商业步行街的带动下,一度出现步行街大行其道的繁荣景象,让不少投资者认为荆州商业地产的春天已经来临。然而不久,中山路每况愈下的经营现状为随后进入荆州商业地产开发领域的投资者敲响了警钟:两年前的商业地产因为定位、规划以及其他一些原因,仅仅是昙花一现,不仅没有造商业格局的新变化,相反,还给荆州的商业地产投资带来了一定的后遗症,商铺投资者信心受挫,商户经营惨淡,直接促进了北京路商圈的升级换代。
    随着美佳华携手沃尔玛落户荆州,这种可以为社区及周边居民提供便捷的娱乐、休闲、购物环境、满足各种日常生活需求,并且直接融入城市经济发展建设的新商业综合体,带来了巨大的财富效应,也使不少手中握有商业项目的开发商,开始寻求自我变革来应对可能产生的竞争压力,这其中就产生了两个明显变化,一是开发商对商业物业持有比例越来越高,二是商业地产的市场定位专业化越来越细化。比如华城商业广场的儿童大世界,新金石的女人世界、恒生国际的男人街、老饕街也在这种变化中应运而生。
    商业地产成功的关键不在于建筑与销售,建筑只是一个载体,销售只是过程,后期经营才是商业地产的关键所在。其实,早在商业地产按照房地产模式进行开发,开发商把商铺分割后销售给众多分散的小业主时,已经为后期的经营埋下了后患。
    一个商业的培养需要很多年,一旦商业项目内部很难进行统一的布局划分,这就直接影响了商业经营的成败。而新的业态布局模式和经营管理模式的出现,必然带动传统的荆州中心城区商圈升级换代。
    激烈的竞争,使不少开发商开始认识到了商业地产中“经营”的重要性。目前更多的业内人士更愿意把荆州的商业地产归到“商业”范畴。尤其是美佳华购物广场、联智生活广场这样的新型商业地产,开发商除了进行建筑的建设,还直接进行招商、运营,大部分物业都掌握在手中,自己做业主。
    商业竞争最直接的收益者是消费者。目前荆州商业地产正在步入大型商业综合体竞争时代,需要在有序的竞争中实现市场的专业化和规模化。只有明确市场定位,细化业态布局,才能够吸引经营者和消费者,没有经营者的受益,投资者的收益就无从谈起。只有同时为经营者和投资者获得收益,才能让商业的发展进入良性的轨道。